El auge del alquiler granular como solución a la vivienda asequible en España
El modelo de alquiler granular está ganando terreno como una posible vía para aumentar la oferta de vivienda asequible en España. Esta alternativa ha sido uno de los temas centrales en las recientes jornadas del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), donde diversos especialistas del sector destacaron sus ventajas, tanto para inversores como para arrendatarios.
A diferencia del enfoque tradicional de adquirir edificios completos, esta fórmula consiste en comprar inmuebles residenciales de segunda mano distribuidos por diferentes ubicaciones, rehabilitarlos y destinarlos al alquiler. La idea, popularizada por fondos como Blackstone en EE. UU. desde 2010, ya está siendo replicada en Europa por grupos como Cerberus y Almond.
Miguel Morales, co-director ejecutivo y socio de Almond Real Estate, señaló que este tipo de inversión aún es incipiente en Europa, pero cada vez más actores institucionales destinan entre 200 y 300 millones de euros anuales a este modelo. Paco Campos, CEO de We Rent, remarcó su potencial: “Este negocio es todavía muy joven en España, pero puede ser clave para mitigar la escasez de vivienda a precios accesibles”.
Laura Fernández, directora general de ASVAL, apoyó la iniciativa asegurando que el mercado del alquiler en España necesita consolidarse y ganar escala para atraer mayor inversión, ya que actualmente el 90% de las viviendas en alquiler están en manos de particulares. “Una mayor diversificación y profesionalización del sector es necesaria”, subrayó.
Rentabilidad y tecnología: factores determinantes
Los expertos resaltaron que el alquiler granular no solo puede ofrecer retornos equiparables a los de adquirir bloques completos, sino que también permite una salida más flexible del capital, ya que vender unidades sueltas es más sencillo que desprenderse de un edificio entero.
La clave, aseguran, está en una gestión profesionalizada apoyada en tecnología. “No basta con tener muchos activos, hay que gestionarlos bien”, advirtió Henry Gallego, CEO de la socimi Ktesios. A su juicio, el éxito radica en optimizar procesos, controlar costes y mantener una buena relación con los inquilinos: “El arrendatario es quien genera la rentabilidad”.
Beneficios sociales y sostenibilidad
Este modelo también podría suponer una mejora significativa para los inquilinos, al fomentar un arrendamiento más profesional, con mayor rapidez en la resolución de incidencias y servicios adicionales. Asimismo, contribuye a la renovación del parque de viviendas, muchas veces obsoleto, impulsando la sostenibilidad del sector.
Miguel Morales explicó que, a diferencia de los particulares, los inversores institucionales están dispuestos a mejorar la eficiencia energética de los inmuebles. Por eso, esta vía podría ser esencial para modernizar el parque residencial sin necesidad de recurrir a nuevas construcciones.
Obstáculos: financiación, impuestos y regulación
Pese a sus ventajas, el alquiler granular enfrenta retos importantes. Uno de ellos es la financiación, aunque los expertos creen que, con el tiempo, las entidades bancarias nacionales e internacionales se abrirán más a respaldar este tipo de inversiones.
También señalaron barreras como el elevado coste del suelo, el encarecimiento de la construcción y la fuerte carga fiscal, que representa hasta el 25% del precio final de una vivienda. Rosa Gallego, CEO de Q-Living, criticó esta desproporción y lamentó que la aportación estatal a la vivienda sea tan baja en comparación con lo que se recauda por impuestos.
Por último, varios ponentes coincidieron en que las políticas públicas actuales no están ayudando a mejorar el acceso a la vivienda. Donato Muñoz, CEO de Cevasa, aseguró que “el problema no son los inversores, sino cómo se están aplicando las políticas de vivienda”. Jesús Pérez, de Finaer, advirtió sobre el riesgo de que, si no se toman medidas efectivas, se llegue a situaciones extremas como el “alquiler de camas” por falta de alternativas dignas.