En los últimos años, la vivienda nueva se ha convertido en uno de los principales objetivos para muchos compradores, tanto para aquellos que buscan su primera vivienda como para los que desean mejorar su hogar actual. Sin embargo, a pesar de la alta demanda, el mercado no logra satisfacerla debido a una oferta insuficiente. Los promotores de vivienda han advertido repetidamente que la cantidad de viviendas de nueva construcción no es suficiente para cubrir las necesidades del mercado, y que es necesario contar con más suelo finalista para poder iniciar nuevos proyectos. Actualmente, todas las viviendas nuevas que se construyen se venden rápidamente, lo que refleja el fuerte interés de los compradores.
Un problema importante en este contexto es el desajuste entre el crecimiento del número de hogares y la cantidad de viviendas terminadas en España. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), hay un déficit de más de 740.000 viviendas, una cifra que ha ido creciendo desde la burbuja inmobiliaria. De hecho, el número de hogares en España ha aumentado a un ritmo superior al de las viviendas construidas. Este déficit, que lleva casi 15 años acumulándose, está impulsando al alza los precios de la vivienda. En 2024, se crearon más de 111.000 nuevos hogares, la cifra más baja de los últimos cuatro años, alcanzando un total de 19,42 millones de hogares en el país.
A pesar de que la oferta de viviendas nuevas sigue siendo limitada, la situación podría mejorar si se implementaran reformas en la legislación actual. Los promotores insisten en que es urgente modificar la Ley del Suelo para acelerar el desarrollo de suelos urbanos y urbanizables, lo que permitiría la construcción de más viviendas. También abogan por cambios que faciliten la conversión de suelos industriales y de oficinas en terrenos residenciales, así como por la actualización de los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), sin que esto implique la anulación total de los planes de urbanización vigentes. Estas medidas serían clave para dinamizar el mercado inmobiliario.
El número de viviendas visadas en 2024 alcanzó los 127.721, un aumento del 16,6% en comparación con el año anterior, lo que representa el mayor incremento desde 2008. Las regiones que lideraron el volumen de visados fueron Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana, aunque las cifras siguen siendo insuficientes para satisfacer la demanda. Aunque el visado de una obra es un primer paso en la construcción, el proceso para iniciar un proyecto de vivienda implica varios pasos adicionales, como la obtención de las licencias necesarias, la firma de contratos con constructores y proveedores, y la necesidad de contar con un porcentaje significativo de preventas antes de comenzar las obras. Este largo proceso provoca que haya un desfase temporal entre el momento en que se visan las viviendas y el inicio de su construcción, lo que prolonga aún más los plazos de entrega.
En cuanto a la vivienda iniciada, en 2024 se comenzaron más de 112.000 viviendas libres y cerca de 24.000 viviendas con calificación provisional de protegidas, según los planes estatales y autonómicos. Andalucía volvió a liderar la construcción, con más de 25.000 viviendas iniciadas, seguida por Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana. En términos de viviendas terminadas, se completaron más de 100.000 unidades en 2024, de las cuales una parte se destinará a alquiler social o asequible, especialmente en las comunidades autónomas y los ayuntamientos.
La venta de viviendas nuevas también mostró un crecimiento significativo en 2024, con más de 65.000 transacciones cerradas, lo que representa un aumento del 8,7% en comparación con el año anterior, aunque sigue estando por debajo de los niveles de 2021 y 2022. Las regiones que destacaron en la venta de viviendas nuevas fueron Andalucía, con casi 14.000 ventas, seguida por la Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid. En particular, la ciudad de Madrid lideró el mercado con 3.729 viviendas vendidas, un 24% más que en 2023. Otras ciudades destacadas fueron Málaga, Barcelona y Sevilla, que también registraron aumentos importantes en las transacciones.
A pesar de la demanda creciente, las dificultades para aumentar la oferta de viviendas siguen siendo un reto. La falta de suelo y las restricciones en la legislación continúan limitando el ritmo de construcción. No obstante, las previsiones sugieren que, si se implementan las reformas necesarias, el mercado podría experimentar una mejora en los próximos años, aunque los precios seguirán siendo altos debido al persistente déficit de viviendas en el mercado.