El mercado del alquiler en España continúa experimentando cambios importantes. En aquellas ciudades donde se han aplicado medidas para limitar el precio de las rentas, la disponibilidad de viviendas destinadas al arrendamiento habitual ha disminuido de forma notable durante el último año.
Los datos muestran descensos significativos en varias capitales consideradas zonas tensionadas. Entre las caídas más pronunciadas destaca Pamplona, donde la oferta de alquiler permanente se ha reducido un 26 %. Le siguen A Coruña con un descenso del 21 % y Lleida con un 20 % menos de viviendas disponibles.
Otras ciudades relevantes como Barcelona y San Sebastián registran caídas del 15 %, mientras que Tarragona pierde un 14 % de su oferta y Bilbao un 10 %. En Girona el retroceso es menor, con una reducción del 6 %. La única excepción dentro de este grupo es Vitoria, que presenta un aumento del 8 % en el número de viviendas disponibles.
Diferencias entre mercados: ciudades con aumentos y descensos de oferta
La reducción de viviendas en alquiler no se produce de manera uniforme en todo el país. En algunos mercados la oferta también ha disminuido, incluso sin estar considerados zonas tensionadas. Es el caso de Melilla, donde el número de viviendas disponibles ha caído un 31 %. También destacan descensos relevantes en Teruel (-25 %), Huelva (-22 %) y Oviedo (-21 %).
Sin embargo, otras capitales españolas han experimentado un crecimiento en el volumen de viviendas disponibles para arrendar. En total, 28 ciudades han incrementado su oferta durante el último año.
Entre los principales mercados destaca Sevilla, donde el número de viviendas en alquiler ha crecido un 13 %. Valencia registra un aumento del 6 %, seguida por Madrid con un 5 %, Palma con un 3 % y Málaga con un incremento más moderado del 1 %.
Los mayores aumentos se han producido en ciudades de menor tamaño, como Cáceres, donde la oferta ha crecido un 58 %, y Ávila, que presenta un incremento del 52 %.
El auge del alquiler de temporada gana protagonismo
Otro fenómeno que está transformando el mercado inmobiliario es el crecimiento del alquiler de temporada. Este tipo de arrendamiento, que no se considera turístico pero tampoco permanente, ha ganado peso de forma significativa.
Al cierre del cuarto trimestre de 2025, los alquileres de temporada representaban ya el 29 % del total del mercado. En comparación con el año anterior, su oferta aumentó un 36 %, mientras que las viviendas destinadas al alquiler habitual apenas crecieron un 1 %.
Entre las grandes ciudades, San Sebastián lidera el incremento de esta modalidad con un aumento del 85 %. Sevilla ocupa el segundo lugar con un crecimiento del 69 %, seguida por Valencia y Madrid, ambas con un incremento del 51 %. También destacan Alicante (46 %), Palma (27 %), Málaga (23 %), Bilbao (19 %) y Barcelona (15 %).
En algunas ciudades más pequeñas los incrementos han sido aún más llamativos. Huesca encabeza esta tendencia con un crecimiento del 350 %, seguida por Ourense (227 %), Lugo (214 %), Teruel (200 %) y Castellón de la Plana (147 %). En cambio, en algunas capitales como Melilla, Zamora, Burgos o Soria esta modalidad ha reducido su presencia.
Ciudades donde el alquiler temporal tiene mayor presencia
El peso del alquiler de temporada también varía considerablemente según la ciudad. En Barcelona, por ejemplo, el 64 % de las viviendas ofertadas corresponden a este tipo de arrendamiento. Girona presenta un porcentaje del 49 %, mientras que San Sebastián alcanza el 46 %.
Otros mercados donde esta modalidad tiene una presencia relevante son Cádiz (44 %), Tarragona (41 %) y Santander (36 %). En ciudades como Bilbao y Granada representa el 34 % de la oferta, mientras que en Valencia alcanza el 32 %.
Por debajo de estas cifras se sitúan Málaga con un 29 % y ciudades como Pamplona, Oviedo y Madrid, donde el alquiler de temporada supone aproximadamente el 28 % del total.
En el extremo contrario se encuentran mercados donde esta modalidad apenas tiene presencia, como Melilla o Zamora, con un 4 %. También ocurre en Palencia y Guadalajara, con un 5 %, o Valladolid, donde representa únicamente el 6 %.
La evolución del mercado inmobiliario
Según distintos análisis del sector, el mercado del alquiler podría estar entrando en una fase de estabilización parcial en algunos territorios. Parte de las viviendas que se arrendaron en años anteriores están regresando progresivamente al mercado, lo que podría explicar el crecimiento de oferta en determinadas ciudades.
No obstante, en aquellos mercados donde existen limitaciones en los precios del alquiler, la disponibilidad de viviendas continúa disminuyendo, lo que mantiene el debate abierto sobre el impacto de estas medidas en la oferta inmobiliaria.
Conclusión Utande Real Estate
El mercado del alquiler en España atraviesa una etapa de transformación marcada por cambios regulatorios, nuevas modalidades de arrendamiento y una evolución desigual entre ciudades. Comprender estas dinámicas es clave para quienes buscan invertir, comprar o alquilar una vivienda en el contexto actual.
Desde Utande Real Estate analizamos de forma constante las tendencias del sector para ofrecer a nuestros clientes una visión clara del mercado y acompañarlos en cada decisión inmobiliaria. Nuestro equipo combina conocimiento, experiencia y asesoramiento personalizado para identificar las mejores oportunidades en un entorno cada vez más competitivo.
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