A pesar de que las empresas adquieren más viviendas que nunca, los particulares mantienen el liderazgo con una cuota del 89%. Además, los compradores internacionales representan una de cada cinco operaciones de personas físicas, consolidando su presencia en el mercado español.
Compraventas corporativas alcanzan niveles históricos
Las transacciones realizadas por personas jurídicas marcaron un récord en 2024, con 76.745 operaciones, el volumen más alto desde que comenzaron los registros en 2007. Para 2025, se espera que la cifra se sitúe alrededor de 74.000 unidades, lo que supondría el segundo mejor resultado de la serie histórica.
Compraventas de viviendas en España por personas jurídicas
Número de transacciones anuales desde 2007 y previsión de 2025
El Consejo General del Notariado señala que, históricamente, la participación de las empresas en el total de compraventas ha rondado el 10%, alcanzando el 11% en 2024. Solo entre 2011 y 2013 se observó un aumento hasta niveles del 17%-20%. Desde 2014, el mercado residencial de particulares inició una recuperación sostenida, llegando a 625.885 operaciones en 2022, equivalente al 90% del total.
Aunque las operaciones corporativas batieron récords, su peso relativo en el mercado sigue siendo reducido. En 2024, las personas físicas concentraron 624.459 compraventas (89%), y en los primeros ocho meses de 2025 ya sumaban 427.860 adquisiciones, frente a 49.519 de sociedades, manteniendo la proporción habitual cercana al 90%-10%.
Las proyecciones apuntan a que, si se cumplen las estimaciones, el año cerrará con 640.000 operaciones de particulares, mientras que las compras de empresas rondarán las 74.000 unidades, consolidando la tendencia histórica.
Las empresas pagan más y buscan viviendas más grandes
Las diferencias entre ambos tipos de comprador también se reflejan en los precios y tamaños de las propiedades. Según el informe notarial de 2025:
Personas jurídicas: 2.347 €/m² y 136 m² de superficie media
Particulares: 1.887 €/m² y 113 m² de superficie media
Precio medio de las viviendas compradas en España
Datos anuales en euros/m²
María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, explica que mientras los particulares compran principalmente para uso residencial o familiar, las empresas lo hacen con fines de inversión, gestión de activos o actividad económica, generando tendencias de precios y superficies más irregulares.
En los últimos años, las sociedades han adquirido viviendas 23 m² más grandes que las de particulares, una diferencia constante en la última década.
Superficie media de las viviendas compradas en España
Datos anuales, en m²
Los notarios puntualizan que la superficie comprada por particulares se mantiene estable y lineal, oscilando entre 112 y 118 m² durante más de diez años. Por el contrario, la de las empresas es más variable, con ajustes observados entre 2014–2017 y 2021–2023.
Participación extranjera: estable y relevante
Durante 2024 y lo que va de 2025, la demanda internacional se mantiene sólida, especialmente desde 2021.
Entre particulares, los extranjeros representaron el 21% de las operaciones en 2024, manteniéndose alrededor del 20% en 2025.
En las empresas, el peso de compradores internacionales es casi residual, en torno al 3%, sin cambios significativos.
El estudio confirma que la distribución por nacionalidad es estable: mayoría nacional con una participación extranjera consolidada en el 20% para particulares y 3% para empresas.
Datos destacados por comunidad autónoma
Entre enero de 2007 y agosto de 2025, Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid concentran más del 62% del total de operaciones, reflejando su peso económico y demográfico. Regiones como Cantabria, Navarra y La Rioja presentan un volumen reducido de transacciones.
En 2025, las empresas concentran más compras en:
Canarias: 16%
Cataluña: 15%
Baleares: 14%
Por el contrario, su presencia es menor en País Vasco, Asturias y Navarra (5%-6%).
En cuanto a precios:
Particulares: Euskadi y Baleares lideran con 2.484 €/m²; Extremadura y Castilla-La Mancha los más bajos (700-856 €/m²)
Empresas: Baleares (3.137 €/m²) y Madrid (3.049 €/m²) los más altos; Extremadura y Murcia los más bajos (1.033-1.106 €/m²)
La participación extranjera es mínima en regiones interiores (Extremadura 3%, Galicia 4%, Cantabria 4%), y más elevada en zonas costeras y turísticas (Baleares 38%, Canarias 36%, Comunidad Valenciana 34%, Murcia 27%). Cataluña y Andalucía registran un 17% de presencia internacional.
Conclusión
El mercado inmobiliario español combina solidez, estabilidad y diversidad, con particulares consolidando su protagonismo y empresas aumentando su participación. La demanda internacional sigue siendo un factor relevante en las regiones más atractivas.
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