El índice que regula la actualización anual de los alquileres de vivienda habitual ha cerrado 2025 en el 2,32%, situándose claramente por debajo del dato definitivo de la inflación, que ha terminado el año en el 2,9%. Esta diferencia marca de forma directa cuánto subirán las rentas en función del momento en el que se firmó el contrato de arrendamiento.
Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 26 de mayo de 2023, los contratos de alquiler de larga duración firmados a partir de esa fecha deben actualizar su renta obligatoriamente conforme al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este índice se aplica como límite máximo y siempre se mantiene por debajo del IPC.
En cambio, los contratos firmados con anterioridad a la Ley de Vivienda continúan rigiéndose por lo pactado entre las partes, que en la mayoría de los casos toma como referencia el Índice de Precios al Consumo.
Diciembre 2025 | Índice aplicable a la actualización anual de los alquileres en vigor
Descripción del gráfico:
Desde marzo de 2022, el Gobierno intervino en el mercado del alquiler para limitar las subidas de rentas tras el inicio de la guerra en Ucrania. Entre abril de 2022 y diciembre de 2023, el IGC fue el índice de referencia en las renovaciones anuales. Durante 2024, el límite general se fijó en el 3%, aplicándose el IPC únicamente en los meses en los que la inflación fue inferior a dicho tope. El último dato publicado por el INE, tanto del IPC como del IRAV, corresponde a noviembre de 2025.
Cuánto subirán los alquileres según la fecha del contrato
El IRAV ha cerrado diciembre de 2025 en el 2,32%, convirtiéndose en el valor más alto desde que comenzó a aplicarse. Esto implica que los contratos sujetos a este índice asumirán la mayor subida anual registrada hasta la fecha, aunque seguirán incrementándose por debajo del coste de la vida.
De media, los contratos de arrendamiento de larga duración referenciados al IRAV experimentarán un aumento cercano a los 250 euros anuales, lo que supone aproximadamente 21 euros más al mes. En grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Bilbao, San Sebastián, Palma o Valencia, donde las rentas iniciales son más elevadas, la subida anual superará los 300 euros.
Por el contrario, los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, que continúan actualizando su renta conforme al IPC, aplicarán una subida del 2,9%. En estos casos, el incremento medio será de unos 315 euros anuales, alcanzando cifras superiores en los principales mercados urbanos.
Lo que debe recordar todo propietario
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la actualización de la renta solo puede aplicarse si está expresamente recogida en el contrato. Además, el propietario debe comunicar la subida por escrito al inquilino con al menos un mes de antelación para que sea efectiva al mes siguiente.
La notificación debe indicar el porcentaje aplicado y, si el arrendatario lo solicita, ir acompañada de una certificación oficial del INE. Si el contrato no contempla una cláusula de actualización anual, el propietario no podrá aplicar ningún incremento durante toda su vigencia.
Cómo se calcula el índice IRAV
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda se elabora teniendo en cuenta la evolución del IPC, la inflación subyacente y la diferencia entre ambas tasas, junto con un parámetro que refleja el crecimiento esperado a largo plazo. A estos datos se les aplica un coeficiente moderador que tiene en cuenta la situación del mercado del alquiler.
El resultado final es el menor valor entre la variación anual del IPC, la inflación subyacente y la tasa media ajustada, con el objetivo de evitar subidas desproporcionadas en las rentas y aportar estabilidad al mercado del alquiler.
Conclusión
En Utande Real Estate consideramos fundamental que propietarios e inquilinos comprendan con claridad cómo funcionan los índices de actualización del alquiler y qué implicaciones reales tienen según la fecha de firma del contrato. La correcta interpretación de la normativa vigente, unida a una gestión profesional y transparente, es clave para aportar seguridad, evitar conflictos y tomar decisiones informadas en un mercado cada vez más regulado. Desde UTANDE, acompañamos a nuestros clientes con asesoramiento experto para garantizar una gestión eficiente, responsable y alineada con la realidad actual del mercado inmobiliario.