La Comunidad de Madrid ha dado luz verde a una nueva normativa que regula de forma más estricta las viviendas de uso turístico (VUT) con el objetivo de recuperar el uso residencial en el centro de la capital y frenar la expansión descontrolada de este tipo de alojamientos. El Plan Reside, aprobado por el Consejo de Gobierno regional y pendiente de su publicación en el Boletín Oficial, modifica el Plan General de Ordenación Urbana para poner coto a los pisos turísticos en edificios residenciales.
Con esta nueva regulación, el Ayuntamiento de Madrid busca garantizar una convivencia equilibrada entre vecinos y turistas. A partir de ahora, no se autorizará el funcionamiento de viviendas turísticas en edificios de uso residencial ubicados en el centro histórico, ni siquiera en la planta baja. Solo se permitirán en edificios enteramente destinados a fines turísticos o que cuenten con un acceso independiente desde la calle, en planta baja o primera.
El Plan Reside sustituye al anterior Plan Especial de Hospedaje (PEH) de 2019 y reduce su ámbito de actuación a dos grandes zonas: el centro histórico y el resto del término municipal. Mientras que el PEH distinguía entre tres anillos, esta nueva normativa centra su foco en las áreas donde el turismo ha tenido mayor impacto en el parque de vivienda.
En el interior del centro histórico, los alojamientos turísticos solo podrán establecerse en inmuebles no residenciales. En el caso de edificios protegidos ubicados en calles no terciarizadas, se permitirá su uso turístico exclusivamente si el inmueble se rehabilita y se destina durante 15 años de forma íntegra a esta actividad, tras lo cual deberá volver a ser residencial.
Por fuera de esta zona, en el resto de la ciudad, se mantendrá la posibilidad de que las viviendas turísticas convivan con residentes, aunque con la condición de que dispongan de un acceso exclusivo e independiente desde la calle, ya sea en planta baja o primera.
El Ayuntamiento también plantea incentivos urbanísticos para reconvertir edificios de uso terciario en viviendas residenciales, especialmente para alquiler asequible o modelos de coliving. Esta medida incluye la posibilidad de transformar antiguos equipamientos privados en desuso, siempre que estén protegidos y su rehabilitación quede garantizada a través de un plan especial. Se estima que hay unos 210 edificios con estas características en el centro de Madrid.
Otra novedad relevante es que se prohíbe la conversión de locales comerciales en pisos turísticos en la zona central. Entre 2015 y 2024, más de 3.300 locales fueron transformados en viviendas o alojamientos turísticos, contribuyendo al declive del comercio de proximidad. Esta nueva normativa pretende frenar esa tendencia y proteger el tejido comercial de los barrios más céntricos.
La normativa también va acompañada de un refuerzo en la vigilancia. Desde abril de 2024, el consistorio madrileño puso en marcha un plan transitorio que incluía la suspensión de nuevas licencias, el endurecimiento del régimen sancionador contra los alojamientos ilegales y un aumento del personal de inspección del 15 %. Además, se publicó un registro oficial de VUT autorizadas, que actualmente solo alcanza las 1.293 unidades, frente a las más de 16.000 que operan en la ciudad, de las cuales apenas un 7,5 % son legales.
Con el Plan Reside, Madrid apuesta por un modelo de turismo más regulado, que respete el derecho a la vivienda y contribuya a una mejor convivencia en los barrios.